HYFGS—2021—001

惠陽府辦〔2021〕10號

各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　《惠州市惠陽區(qū)農(nóng)村不動產(chǎn)“房地一體”登記發(fā)證工作實(shí)施細(xì)則》業(yè)經(jīng)五屆114次區(qū)政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織實(shí)施。實(shí)施過程中遇到的問題，請經(jīng)向區(qū)自然資源局反映。

　　惠州市惠陽區(qū)人民政府辦公室  

　　2021年9月6日      

惠州市惠陽區(qū)農(nóng)村不動產(chǎn)“房地一體”登記發(fā)證工作實(shí)施細(xì)則

　　第一章  總則

　　第一條  為實(shí)踐鄉(xiāng)村振興計(jì)劃，加快推進(jìn)我區(qū)宅基地使用權(quán)及其他地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其他地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記發(fā)證工作，明晰農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作方案》和《惠州市加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證實(shí)施方案》的有關(guān)精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本細(xì)則。

　　第二條  本細(xì)則所稱“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地登記”，是指由區(qū)政府以“總登記”方式，對符合登記發(fā)證條件的宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　本次“總登記”是指區(qū)政府根據(jù)上級安排部署及工作需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

　　第二章  登記范圍

　　第三條  全區(qū)集體土地范圍內(nèi)符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地及在2020年10月27日前建成的地上永久性存續(xù)性的、結(jié)構(gòu)完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時(shí)性、生產(chǎn)生活輔助性建（構(gòu)）筑物及空地。獨(dú)立成宗的廚房原則上認(rèn)定為生活輔助性建筑物。

　　第四條  已整村搬遷或已列入拆除范圍的原舊村莊房屋不納入本輪“總登記”范圍。

　　第五條  下列情形之一的不予確權(quán)登記：

　　（一）占用永久基本農(nóng)田建房的；

　　（二）不符合本細(xì)則有關(guān)確權(quán)登記的主體資格規(guī)定的；

　　（三）亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房的；

　　（四）城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的；

　　（五）非本農(nóng)村宅基地所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員非法購買農(nóng)村宅基地的；

　　（六）集體所有土地上開發(fā)的商品住房；

　　（七）已列入折舊復(fù)墾范圍、土地征收、“三清三拆”范圍內(nèi)的房屋；

　　（八）屬于D級危房的；

　　（九）經(jīng)調(diào)處房屋權(quán)屬仍有爭議的。

　　（十）國家、省、市相關(guān)文件規(guī)定的其他不予確權(quán)登記的情形。

　　第三章  登記原則

　　第六條  宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記必須符合 “一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定。

　　“一戶多宅”的可通過“分戶”申請確權(quán)登記。分戶后，每名成年（滿18周歲）子女均可單獨(dú)認(rèn)定為一戶，并按規(guī)定申請確權(quán)登記一處宅基地。夫妻與未成年子女只能共同認(rèn)定為一戶。

　　   第七條  宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記遵循“以房屋建成正在使用的現(xiàn)狀或者用地批準(zhǔn)文件（土地權(quán)屬證書）的批準(zhǔn)（登記）情況為基礎(chǔ)，以村民小組（村集體經(jīng)濟(jì)組織）、村民委員會、鎮(zhèn)政府（含街道，下同）認(rèn)定和審核為依據(jù)”原則。

　　第八條 為做好本次房地一體農(nóng)村宅基地確權(quán)登記與我區(qū)農(nóng)房管理政策的銜接，按照“依法依規(guī)、尊重歷史、實(shí)事求是、便民利民”的原則，宅基地登記用地面積不得超過120平方米、房屋登記建筑面積不超過480平方米、登記層數(shù)不超過6層。

　　第九條  1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前已建成的房屋，或者有合法的宅基地使用權(quán)來源材料的，登記不受前款有關(guān)用地面積和層數(shù)規(guī)定的限制；1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前建成的房屋，或者有合法規(guī)劃審批材料的，登記不受前款有關(guān)建筑面積和層數(shù)規(guī)定的限制。

　　第十條  已分別頒發(fā)宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)證書和《房屋所有權(quán)證》或者已按“房地一體”登記頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。“總登記”換發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證書》的，原證書應(yīng)收回注銷。

　　第四章  申請登記主體

　　第十一條 宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)申請登記發(fā)證的主體原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民，可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。

　　有下列情形之一且經(jīng)房屋所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會認(rèn)定的，也可按規(guī)定申請登記發(fā)證：

　　（一）本村原村民合法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因?qū)艨谶w出的；

　　（二）非本村村民因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地建房的；

　　（三）已擁有一處宅基地的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民、非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋所有權(quán)占用農(nóng)村宅基地的；

　　（四）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前合法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)且其權(quán)屬未發(fā)生變化的。

　　其他未明確的對象，按相關(guān)程序經(jīng)該村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會認(rèn)定后，報(bào)鎮(zhèn)政府審核確認(rèn)。

　　第十二條  集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上房屋（建筑物、構(gòu)筑物）所有權(quán)申請登記發(fā)證的主體應(yīng)符合下列情形之一：

　　（一）經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦鎮(zhèn)村公益事業(yè)和公共設(shè)施的鎮(zhèn)村辦企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會；

　　（二）經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括但不限于國有、集體、私營企業(yè)，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等）的主體；

　　（三）經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)的主體；

　　（四）符合相關(guān)國家試點(diǎn)改革政策并經(jīng)批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)主體。

　　第五章  登記程序

　　第十三條  以區(qū)政府名義在全區(qū)范圍內(nèi)發(fā)布宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)總登記公告，明確總登記范圍、時(shí)限、條件等要求，并通過區(qū)人民政府門戶網(wǎng)站、媒體、張貼告示等方式向社會公告。

　　第十四條  在農(nóng)村地籍調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》《地籍調(diào)查細(xì)則》《廣東省“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查技術(shù)指南（試行）》的要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)域采用不同精度測量方法，補(bǔ)充開展權(quán)籍調(diào)查，形成滿足“房地一體”登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。宅基地及地上房屋采用1:500比例尺繪制宗地圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)及房產(chǎn)分戶圖，編制不動產(chǎn)單元號。集體建設(shè)用地和多宗宅基地合建房屋必須滿足不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果要求。

　　權(quán)屬調(diào)查采用單邊指界的方式進(jìn)行，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一組織村委、村集體及相關(guān)權(quán)利人對本宗地進(jìn)行現(xiàn)場指界，簽字確認(rèn)權(quán)屬界線（權(quán)利人因特殊原因確實(shí)無法到現(xiàn)場指界確認(rèn)的，權(quán)利人可書面委托村民委員會、村集體及其指定人員代為指界確認(rèn)）。

　　第十五條 區(qū)自然資源局統(tǒng)一組織制定相關(guān)表格，權(quán)屬調(diào)查指界時(shí)，由鎮(zhèn)政府同步組織轄區(qū)村民小組（村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理）、村民委員會分批集中簽署確認(rèn)相關(guān)資料，并收集確權(quán)登記所需資料。

　　（一）本集體（或非本集體）經(jīng)濟(jì)組織成員申請農(nóng)村宅基地及地上房屋所有權(quán)“房地一體”的，收集以下材料：

　　1.不動產(chǎn)登記申請書；

　　2.申請人身份證明材料、戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　　3.權(quán)屬來源材料；

　　4.權(quán)籍調(diào)查成果；

　　5.房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的相關(guān)材料；

　　6.《惠陽區(qū)宅基地及房屋確權(quán)登記申請審批表》；

　　7.公示、公告證明材料；

　　8.房屋質(zhì)量承諾書。

　　（二）本集體經(jīng)濟(jì)組織申請集體建設(shè)用地及地上房屋所有權(quán)“房地一體”的，收集以下資料：

　　1.不動產(chǎn)登記申請書；

　　2.申請人身份證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　　3.權(quán)屬來源材料；

　　4.權(quán)籍調(diào)查成果；

　　5.建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；

　　6.建設(shè)工程已竣工的材料；

　　7.《惠陽區(qū)集體建設(shè)用地及房屋確權(quán)登記申請審批表》；

　　8.公示、公告證明材料。

　　第十六條  相關(guān)登記資料收集整理后，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一提交不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。經(jīng)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)預(yù)審后，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將不動產(chǎn)權(quán)利人信息、權(quán)籍調(diào)查成果、登記事項(xiàng)等內(nèi)容以總表方式在區(qū)政府門戶網(wǎng)站、村民委員會、村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行公告，公告期不少于15個(gè)工作日（公告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)）。公告無異議后，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以確權(quán)登記和制作不動產(chǎn)權(quán)證書。有異議的，待權(quán)屬明晰后，對異議部分重新公告。

　　制證完成后，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一向權(quán)利人（委托代理人）發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書。

　　第六章  確權(quán)登記的規(guī)定

　　第十七條  本細(xì)則實(shí)施之前已完成建設(shè)的房屋，不占用永久基本農(nóng)田的，按照尊重歷史、應(yīng)登盡登原則予以辦理。

　　第十八條權(quán)籍調(diào)查經(jīng)費(fèi)、證書工本費(fèi)等統(tǒng)一由區(qū)政府承擔(dān)，不得向農(nóng)民群眾收取任何費(fèi)用，不得額外增加農(nóng)民群眾負(fù)擔(dān)。

　　第十九條  有合法的用地使用權(quán)來源材料，地上房屋已辦理規(guī)劃審批手續(xù)且已經(jīng)竣工的，依法予以確權(quán)登記。

　　第二十條  有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋未辦理規(guī)劃審批手續(xù)的，按下列原則辦理：

　　（一）1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前建成至今未擴(kuò)建的，按權(quán)屬來源確定的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記；

　　（二）1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后建成的，按規(guī)定報(bào)鎮(zhèn)政府補(bǔ)辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后按批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。宅基地實(shí)際使用面積和房屋實(shí)際建筑面積超過權(quán)屬來源確定和補(bǔ)辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　第二十一條  無合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，按以下原則辦理：

　　（1）1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)政府審核后，均按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

　　（2）1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施時(shí)止，占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)政府審核后，按審核確認(rèn)的宅基地使用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

　　（3）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施時(shí)起至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)止，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按規(guī)定報(bào)鎮(zhèn)政府補(bǔ)辦用地審批手續(xù)，根據(jù)批準(zhǔn)面積確定宅基地使用權(quán)面積，房屋所有權(quán)按照實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。宅基地實(shí)際使用面積超過審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　（4）1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按規(guī)定報(bào)鎮(zhèn)政府補(bǔ)辦用地審批手續(xù)，根據(jù)批準(zhǔn)的面積確定宅基地使用權(quán)面積，予以確權(quán)登記；對批準(zhǔn)的宅基地使用權(quán)范圍的房屋，未辦理房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)的，按規(guī)定報(bào)鎮(zhèn)政府補(bǔ)辦房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后，按照批準(zhǔn)的建筑面積確定房屋所有權(quán)。宅基地實(shí)際使用面積和房屋實(shí)際建筑面積超過審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　第二十二條鎮(zhèn)政府補(bǔ)辦宅基地用地手續(xù)、規(guī)劃手續(xù)時(shí)，宅基地用地審批面積不得超過120平方米，規(guī)劃審批建筑面積不超過480平方米、層數(shù)不超過6層。

　　第二十三條  集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記按以下原則辦理： 

　　（一）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鎮(zhèn)、村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鎮(zhèn)政府審核后，可依法對集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會同意，報(bào)鎮(zhèn)政府審核后，依法對使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。

　　（二）1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施后，鎮(zhèn)、村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，依據(jù)區(qū)政府或土地管理行政部門批準(zhǔn)文件，對使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。

　　（三）對于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會同意，并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)政府審核，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。

　　第二十四條  集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)依照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理。

　　第二十五條 多戶使用宅基地合建房屋，報(bào)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，可確定宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)為全體權(quán)利人共有予以確權(quán)登記。

　　第二十六條  因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)和地上房屋權(quán)利人不一致的，經(jīng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織、村委會認(rèn)定或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)確權(quán)登記的權(quán)利主體。

　　第七章  附  則

　　第二十七條  本實(shí)施細(xì)則只適用于本輪以“總登記”方式進(jìn)行的宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作。

　　第二十八條  本實(shí)施細(xì)則自印發(fā)之日起30日后施行，有效期為3年。